Stručně: Vlastní nemovitost oddlužení nevylučuje a o byt nebo dům, ve kterém bydlíte, zpravidla nepřijdete. Při oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty nemusíte vydat ke zpeněžení své obydlí, pokud jeho hodnota nepřesahuje hranici určenou nařízením vlády. Jinak je tomu u nemovitosti s hypotékou nebo zástavou, kterou může insolvenční správce prodat na žádost banky, a u dražších nebo dalších nemovitostí.
Obydlízpravidla zůstane, nepřesahuje-li hodnotu podle nařízení vlády č. 189/2019 Sb.
Hypotékazastavenou nemovitost lze zpeněžit na žádost banky, § 409 odst. 4 IZ
3 až 5 letzpětně lze napadnout převody nemovitostí, § 240 a § 242 IZ
SJMmajetek ve společném jmění manželů patří do majetkové podstaty, § 205 odst. 3 IZ
Co se v oddlužení děje s majetkem
Do majetkové podstaty náleží majetek, který vám patřil v okamžiku zahájení insolvenčního řízení, i majetek nabytý později. Patří sem také váš spoluvlastnický podíl a majetek ve společném jmění manželů (§ 205 insolvenčního zákona). Nemovitost proto insolvenční správce vždy uvede v soupisu majetku.
Insolvenční zákon zná dva způsoby oddlužení (§ 398 odst. 1):
- Plnění splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty. Po dobu 3 let splácíte z příjmů a správce zpeněží jen majetek, který vám soud uloží vydat. Toto je nejčastější způsob oddlužení fyzických osob.
- Zpeněžení majetkové podstaty. Správce prodá majetek včetně nemovitostí a výtěžek rozdělí věřitelům. Ochrana obydlí popsaná níže se na tento způsob nevztahuje.
Majetek nemusíte vydat ke zpeněžení ani tehdy, vyplývá-li ze zprávy pro oddlužení, že by se jeho prodejem nedosáhlo uspokojení věřitelů (§ 398 odst. 6). Typicky jde o nemovitost, jejíž hodnotu zcela pokrývá dluh zajištěný zástavou.
Chráněné obydlí: kdy byt nebo dům zůstane
Při oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty nejste povinni vydat ke zpeněžení své obydlí, ledaže jeho hodnota přesahuje hodnotu určenou prováděcím předpisem (§ 398 odst. 6 insolvenčního zákona). Tímto předpisem je nařízení vlády č. 189/2019 Sb.
| Otázka | Co platí |
|---|---|
| Co je obydlí | Dům, bytová jednotka nebo družstevní podíl, který slouží k bydlení vám a vaší rodině, včetně pozemku nezbytného k jeho užívání (§ 1 a § 2 nařízení). |
| Jak se určí hodnota obydlí | Jako výtěžek, který insolvenční správce očekává při jeho zpeněžení. Uvede ji ve zprávě pro oddlužení. |
| S čím se hodnota porovná | S částkou na zajištění obydlí v místě vašeho bydliště, vypočtenou z průměrných cen nemovitostí Českého statistického úřadu podle okresu nebo velikosti obce a navýšenou podle počtu osob, které s vámi žijí a které vyživujete (§ 3 a § 4 nařízení). |
| Co když hodnotu přesahuje | Soud vám může uložit obydlí vydat ke zpeněžení. Rozhoduje prosté porovnání obou hodnot, jiné okolnosti soud nezohledňuje. |
Hodnotu chráněného obydlí lze proto spočítat jen pro konkrétní nemovitost a místo. Před podáním návrhu ji orientačně posoudí advokát, aby nebyla oddlužením dotčena nemovitost, se kterou počítáte pro bydlení.
Nemovitost s hypotékou nebo zástavou
Banka, která má k nemovitosti zástavní právo, je zajištěný věřitel. Svou pohledávku přihlásí do insolvenčního řízení a uspokojí se jen z výtěžku zpeněžení zástavy (§ 398 odst. 4 insolvenčního zákona).
Zastavenou nemovitost insolvenční správce zpeněží po schválení oddlužení, požádá-li o to zajištěný věřitel, nejdříve však po zjištění pravosti, výše a pořadí zajištěné pohledávky. Výtěžek vydá zajištěnému věřiteli (§ 409 odst. 4). Ochrana obydlí podle § 398 odst. 6 se na tento postup nevztahuje.
Důležité: Máte-li na bydlení hypotéku, posoudíme s vámi ještě před podáním návrhu, jak se k oddlužení postaví banka a zda lze bydlení udržet, například splácením úvěru z jiných zdrojů nebo dohodou s bankou. Po zahájení insolvenčního řízení nelze exekuci na nemovitost provést (§ 109 odst. 1 písm. c) insolvenčního zákona).
Společné jmění manželů a spoluvlastnictví
Majetek ve společném jmění manželů náleží do majetkové podstaty i tehdy, když je v oddlužení jen jeden z manželů (§ 205 odst. 3 insolvenčního zákona). Část výtěžku zpeněžení majetku ve společném jmění se použije na mimořádné splátky věřitelům (§ 412 odst. 1 písm. b)).
Jste-li spoluvlastníkem nemovitosti, do majetkové podstaty patří váš podíl. Pokud dluží oba manželé, bývá výhodnější společné oddlužení manželů. Podrobnosti uvádí stránka oddlužení manželů.
Prodej nebo darování nemovitosti před oddlužením a během něj
- Před podáním návrhuPřevod nemovitosti bez přiměřeného protiplnění, například darování dětem nebo prodej výrazně pod cenou, lze napadnout odpůrčí žalobou, byl-li učiněn v posledních 3 letech před zahájením insolvenčního řízení ve prospěch osoby blízké, jinak v posledním roce (§ 240). Úmyslně zkracujícímu úkonu lze odporovat až 5 let zpětně (§ 242). Nemovitost se pak vrací do majetkové podstaty.
- Od zahájení insolvenčního řízeníMusíte se zdržet nakládání s majetkem, které by vedlo k podstatné změně jeho skladby nebo k jeho nikoli zanedbatelnému zmenšení (§ 111). Prodej nemovitosti v této době bez souhlasu soudu nebo správce je porušením povinností.
- Po schválení oddluženíDispoziční oprávnění k majetku má zpravidla dlužník, kromě majetku sloužícího k zajištění a majetku, který soud uložil vydat ke zpeněžení (§ 409 odst. 3). I tak prodej předem projednejte s insolvenčním správcem.
Dědictví nemovitosti během oddlužení
Zdědíte-li v průběhu oddlužení nemovitost nebo její podíl, musíte ji vydat insolvenčnímu správci ke zpeněžení a výtěžek se použije na mimořádné splátky (§ 412 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona). Podrobněji se dědictvím, darem a výhrou zabývá samostatný článek.
Bydlení a hypotéka po oddlužení
Po splnění oddlužení a přiznání osvobození zaniká povinnost platit zbytek dluhů zahrnutých do oddlužení. Insolvenční zákon nezakazuje vzít si po oddlužení hypotéku. Banka však posuzuje příjmy a záznamy v registrech. Z insolvenčního rejstříku vás soud vyškrtne po 3 letech od právní moci rozhodnutí o osvobození, nejdříve však po právní moci rozhodnutí o splnění oddlužení (§ 425 odst. 2).
Pokud bydlíte v nájmu a hledáte podporu na bydlení, přehled dávek, které srážkám v oddlužení nepodléhají, uvádí článek o příjmech v oddlužení.
Časté dotazy
Přijdu v oddlužení o byt nebo dům, ve kterém bydlím?
Zpravidla ne. Při oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty nemusíte vydat ke zpeněžení své obydlí, pokud jeho hodnota nepřesahuje hodnotu určenou nařízením vlády č. 189/2019 Sb. podle místa bydliště a počtu osob, které s vámi žijí a které vyživujete (§ 398 odst. 6 insolvenčního zákona). Výjimkou je nemovitost zatížená zástavou, kterou může insolvenční správce zpeněžit na žádost zajištěného věřitele (§ 409 odst. 4).
Co se v oddlužení stane s hypotékou?
Banka s hypotékou je zajištěný věřitel. Svou pohledávku přihlásí do insolvenčního řízení a z výtěžku zpeněžení zástavy se uspokojí přednostně. Insolvenční správce zastavenou nemovitost zpeněží po schválení oddlužení, požádá-li o to zajištěný věřitel (§ 409 odst. 4 insolvenčního zákona). Ochrana obydlí se na tento postup nevztahuje. Situaci s hypotékou je proto vhodné posoudit ještě před podáním návrhu.
Mohu před podáním návrhu nemovitost prodat nebo darovat dětem?
Nedoporučujeme to bez porady s advokátem. Převod bez přiměřeného protiplnění ve prospěch osoby blízké lze napadnout odpůrčí žalobou, byl-li učiněn v posledních 3 letech před zahájením insolvenčního řízení, úmyslně zkracující právní úkon dokonce v posledních 5 letech (§ 240 a § 242 insolvenčního zákona). Nemovitost se pak vrací do majetkové podstaty a soud může posoudit i to, zda dlužník nesleduje nepoctivý záměr.
Mohu nemovitost prodat během oddlužení?
Od zahájení insolvenčního řízení se musíte zdržet nakládání s majetkem, které by vedlo k jeho podstatné změně nebo nikoli zanedbatelnému zmenšení (§ 111 insolvenčního zákona). Po schválení oddlužení má dispoziční oprávnění k majetku zpravidla dlužník, neplatí to však pro majetek sloužící k zajištění a pro majetek, který soud uložil vydat ke zpeněžení (§ 409 odst. 3). Prodej vždy předem projednejte s insolvenčním správcem.
Co když v oddlužení zdědím nemovitost?
Hodnoty získané dědictvím musíte vydat insolvenčnímu správci ke zpeněžení a výtěžek se použije na mimořádné splátky věřitelům (§ 412 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona). Zda lze dědictví odmítnout a jaké to má v oddlužení následky, posoudí advokát ještě před vaším rozhodnutím.
Právní stav ověřen k 24. 10. 2026. Zdroje: zákon č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon (znění od 1. 1. 2026), § 109, § 111, § 205, § 240, § 242, § 398, § 409, § 412 a § 425, nařízení vlády č. 189/2019 Sb., o způsobu určení hodnoty obydlí, které dlužník není povinen vydat ke zpeněžení (znění od 1. 9. 2025), usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 29 NSČR 42/2021 (R 93/2022). Obsah odborně garantuje JUDr. Ing. Pavel Fabian, advokát a insolvenční správce se zvláštním povolením.
Mohlo by vás zajímat
Řešíte dluhy a vlastníte nemovitost?
Posoudíme, zda vaše bydlení oddlužení ohrozí, a navrhneme další postup. Nejrychlejší cestou je formulář online, z něhož advokát hned vidí vaše příjmy, dluhy a majetek.
- Vyplníte formulář a přiložíte doklady.
- Advokát posoudí vaši situaci a ozveme se do 1 pracovního dne.
- Návrh sepíšeme a podáme do 5 pracovních dnů od úplných podkladů.
Chcete se nejprve jen poradit? Použijte krátký kontaktní formulář.
